房屋拆遷補償，首先要認定房屋性質。如果屬于違法建筑，即使有居住證，也不能享受動遷補償。
提問：
前幾年租了別墅區的房子，但是他租的房子是另外搭出來的。和房東簽了租賃合同，后來也辦好了居住證。最近，聽說他住的房屋要拆除，還聽朋友說有居住證的人可以享受拆遷補助，不知道上海是否有這樣的政策?房屋被拆影響居住能否維權?
回答：
房屋拆遷補償，首先要認定房屋性質。如果屬于違法建筑，即使有居住證，也不能享受動遷補償。
目前違法建筑的定性是由市和區、縣人民政府統一領導和負責，由上海市城建部門接受舉報，然后將信息流轉給管理部門，認定由上海市住房保障局。具體拆違執行是市城鄉建設管理部門和區、縣人民政府指定的部門，負責所轄區域內拆除違法建筑工作的綜合協調。
只要是無規劃，無建設許可，無房產證的都是違法建筑。根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(2001年10月29日上海市人民政府令第111號)第五十二條規定：拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償。(文件在有效期內)
正常合法租賃房屋是否享受補償?根據上述文件規定，被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、房屋租賃合同計戶，由拆遷人按戶進行補償安置。并且與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議以房地產權證所載明的所有人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。
對承租人具體補償標準是什么?首先，拆遷執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，租賃關系終止。執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償安置，拆遷執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的，拆遷人應當按下列規定對房屋承租人進行補償安置：
(一)房屋承租人選擇貨幣補償或者價值標準房屋調換的，其貨幣補償金額的計算公式為：(被拆除房屋的房地產市場單價×80%+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;
(二)符合本細則第三十九條規定的，房屋承租人還可以選擇面積標準房屋調換。
(被拆遷人可以選擇貨幣補償或者價值標準房屋調換，其貨幣補償金額的計算公式為：被拆除房屋的房地產市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積×100%。)房屋產權人拆遷補償和承租人拆遷補償沒有關系，互不影響。
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韓續律師，中華全國律師協會會員，北京市律師協會會員。智舟房產律師網(www.zhizhoufc.com)創始人，智舟房產律師網律師服務團隊首席律師。現為北京市智
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